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内装・設備・工事について

どうやって物件を選べばよいか心配です。相談できますか?
お気軽にご相談下さい。内覧ご同行もOKです。

「スケルトン」状態が最も良い物件とはいえない?

どういったコンセプトでサロンを造りたいのかによって物件の選び方が替わります。

意外に多いのが「とにかくスケルトン物件のほうが良いんだ、と思っていました」という美容師の方が本当に多い事です。

皆さんを勘違いさせる良くない参考書でも出回っているのかと思うほどです。

スケルトンを選ぶ際のメリット・デメリットを知る事も大事ですし、そもそもスケルトンとは?を間違えて理解されているケースも多々見受けられます。

例えば、これまでにあった「良くあるケース」をお話しします。

とある美容師のかたから「見つけたテナント物件が美容室として適するかどうかを見て欲しい」というご相談があり、物件の内覧にお伺いしてみました。

すると、ご本人の予想に反してお金が掛かってしまう物件だったりすることがあります。

例えば、
●スケルトン状態でフロントサッシを新設しなければならない・・・・・

●同じくスケルトン状態で天井・壁を新規に造らないといけない・・・・・

●電気・水道・ガスなどの容量が足りない・・・・・

●美容室として使わない・使えない設備・造作物があり、その解体、撤去が必要・・・・・

など、純粋な内装工事以前に手間ががかかってしまう物件もあります。

当社はその場で、「この物件はこういった部分に予算が掛かりますよ」と率直にお伝えします。

また、オーナー様のお考えにそぐわない場合など「この物件はやめた方が・・・・」 と物件の再考をオススメすることもあります。

余計な予算を少しでも掛けたくないのに探された物件はスケルトン。
「え、そうなんですか・・・・・」

事実をそこで初めて知り、がっかりする美容師の方。

恐らく事前に幾つかの押さえるべきポイントを知っていたら、その美容師のかたは最初からそのスケルトン物件は選ばなかったに違いありません。

限られた休日などの大事な時間を割いて、あちこち歩き、色々探してきたでしょう・・・・・

せっかくの労力が無駄になってしまい悲しい顔をされる美容師の方を見るのは私達も辛いです。

無駄のない物件選びとは?

限られたご予算を上手に投入し開業したいとお考えの方でしたら「事前に知っていたら・・・・」

といった「ちょっとした予習」をもとに、物件探しに時間を割いたほうが効率の良い物件探しができると思います。

専門的な知識はなくても大丈夫です。

基本的なことを抑えておくだけでも物件探しに役立つポイントがあるのです。

まずは当社にTEL・メールでお気軽にご相談下さい。

しかし、TEL、メールでは実際にお伝えできる事に限界があるのも事実です。

何度か返信したり掛け直したり、だったらいっそのこと2~3時間お時間を割いて頂き、当社、美容室「独立開業セミナー」をお聞きになることが最も無駄がない方法です。

資料を見ながら物件選びのポイント、その他の役立つ情報を知る事ができます。

物件の種類にはスケルトンに事務所仕様・・・・・・なるほど、といった具合です。そしてその予習を基に、気になる物件のリサーチができましたらお気軽にご連絡ください。内覧にご同行し一緒にチェックする、これが無駄のない物件選びとなるはずです。

※内覧同行は無料です
(基本的に2回まで、ケースによりますが3回目以降は費用を申し受ける場合がございます。)

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物件選び(探し)で注意すべき点は何でしょうか?
物件自体のことや営業スタイルなどを 考慮すると多岐にわたります。

- 元飲食系には注意 -

まずは物件自体につい考えてみたいと思います。

単純には水道・電気・ガスの容量は充分か?、サッシやエアコンなどの有無、またそれらの使用年数が少なめでまだ使えそうか、またその他にも使用できるものがあるなど、少しでも条件が良ければいうことはありません。

ただし、これは「既存状態をなるべく利用して余計なコストは抑えたい」といった場合に適します。

逆に、「予算はかかっても自由なレイアウト等を優先したい場合」などは、逆にスケルトン物件が適することがあります。 スケルトン物件は基本的に下地などが一切無い状態から、手を掛けていく事になりますので上記の場合に比べ単純にその分コストが掛かります。

さらに、一番コストが掛かってしまう、「一番勿体ないケース」は、既存のモノがある状態にも関わらず、それらを利用せず解体・撤去し、スケルトン状態に一度戻さなければならないケースです。

ここを見誤ると、大きな予算損失を招きかねませんので、物件の引渡条件にも注意です。

このようなマイナススタート物件は、「だったらスケルトン物件の方が全然マシ・・・・」ということになりますので、初めからそのような条件で探された方が得策ということになります。

あのお店、聞いてビックリ!

とてもそんな予算が掛かっているようには見えない・・・・・

その裏には、だいたいこんな事情があったりするはずです。

以上のように 「ご予算と構想の面」 でそれぞれ選ぶべき物件の方向性が決まります。

[ ひと言 ] ・・・・

元飲食系(厨房系)テナントをサロンにする為には間違いなくコストが掛かりますのでご注意ください!

- もう一つの側面 -

上では 「器(うつわ)として物件そのもの」 を予算・構想面から見た場合の話ですが、それ以外にも営業面・経営面で見た場合の物件のポテンシャルとしてはどうでしょうか?

●立地はどうか?

●広さはどうか?

●周りの環境はどうか?、など。

要するに経営の規模や営業スタイルなどによって、必要とされる物件の大きさや立地条件などは、ご自身の美容室の目指す方向性によっても、どういったものが「より適する物件」なのかが変わってきます。

●何セット・何シャンプー、スタッフは何人なのか・それとも一人美容室なのか・・・・

●ゆったり空間重視なのか・営業効率重視なのか・・・・

●路面店なのか・隠れ家的なサロンなのか・・・・etc

●「1F路面テナントが良くて2F以上の上階テナントはダメなのか?」

●「駅前テナントより駅から離れたテナントはダメなのか?」

それはもちろん1Fで駅近くが良いでしょうと、多くの方が言います。

しかし実際に、2F・3Fでバリバリ営業されているオーナーもたくさんいらっしゃいますし駅前から離れた立地でお客様に支持されているオーナーもいらっしゃるのも事実です。

こうしてみると何が良くて何がダメとは言い切れませんね。

緻密な分析・戦略をもって物件を見ることもももちろん大事ですが、ロケーション・コンセプトがそれぞれ違う為、正解というものは一つではありません。

物件選びをシビアにしすぎるあまり、100%でないからこの物件はダメだ、と物件の事ばかりに囚われて必要以上に悩んでしまう方がいらっしゃいます。

いくら探してもなかなか見つからない・・・・膨大な時間を費やして疲れてしまうそんな時は、「ご自分の目指すもの」を見失なわないで下さい。

「多少の立地の悪さは苦になりません」と言われる若くバイタリティのあるオーナーも多くいらっしゃいます。

そうした方々に共通しているのは、美容師という職業は、やはり根本は「腕」であると言う事。確かな技術・知識をもって求められるサービスをいかに提案・提供ができるか、そして「その腕がふるえる場所」がある事が、まずは大事であると。

だから多少のハンデなど何かでカバーします、というような力強さがありますね。

- 比較的好印象ですが -

「美容室」は基本的に火気を使用しない為、貸す側からしても「歓迎」される傾向で嫌がられるケースは少ないのですが、既設のガスや水道容量の問題等で、特に古い建物のテナントの場合は、大家側が難色を示すこともあります。

それとこれも時々ある事ですが、こちらが印象的なサロン外観を造りたいと思っていても外壁に「ビス一本も打ってはいけない」というテナントも存在したりします。このような場合は看板の設置に苦労するケースもあり、注意が必要です。

このように大家側の意向による条件も絡んだりしますので、条件面は本当にまちまちです。ご自分の望む条件に当てはまる物件が思うように見つからない場合は、ある程度の時間を掛けるか、エリアの拡大・見直しをするか、以下のように条件面を少し見直すか、が必要になるでしょう。

以下は「参考例」です。

●「時には妥協も必要」

実際は、「いくらでも家賃を出せる」なんて言う方はいらっしゃらないと思います。
立地、坪数、家賃、その他の諸条件に対し、いくつか優先順位を付けながら妥協点をバランス
させて決めることになります。100パーセントの理想物件にはなかなか出会えないかもしれません。
理想に近ければ近いほど相場より高いなど、賃貸条件に影響することは想像できます。

なかなか見つからないと感じた時は割り切って、一つの項目について基準を下げてみたら選択肢が
広がることもあります。いずれにしても好条件を見つけるには時間と労力が必要です。

●「運やタイミング」

該当地域を歩いてまわりテナント募集の物件を探したり不動産屋巡りをしたり、が一般的ですが
テナント募集の表示が無くガランと空いている物件を目にすることもあります。そんな時は近隣の
方に話を聞いてみることも有効です。

タイミング良く、また意外な事に好条件の物件が見つかる可能性もあります。

実際にあった話として、声を掛けてみたその人が実は大家さん本人、または大家さんをご存知の
方で、直接お話しをしてみたら意外に好条件だったりするなど、ひょんな事から良い物件に巡り
会えたというお話しを聞いた事もあります。

●「家賃や保証金など条件面での交渉の余地」
(常識的な範囲でですが、ダメもとで要交渉です)

例えば、

●たまたま好条件の物件を見つけ、早めだけどどうしてもその物件を抑えたい

●物件契約後、すぐにはサロン工事には入れない

●OPENがしばらく先で、サロンが稼働するOPEN日までに期間があいてしまうなどの、いわゆる 「空家賃」 が発生するような場合。
そんな時は、事情を相談してみたら大家さんのご好意で、家賃を免除または減額といった少し希なケースではありますが、過去に実際にあった話しです。

- 余談ですが -

これまでに色々な美容師の方の物件選びに触れてきました当社ですが、本当に様々なケースを見てきました。人によってこんなにも簡単であり、人によってはこんなにも難しくもあり・・・・・・
これが実感です。
何件もの内覧を経て、やっと見つけて来られる方もいらっしゃれば、たった一件の内覧でベストな物件を見つけられる方がいらっしゃる事実。限られた時間の中で「物件探し」、大変かと思われますが、少しでも良い物件に巡り会える事を願っております!!


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ボイラーと給湯器、どちらが良いのでしょうか?

双方にメリットがあります。 設置条件によって選ぶべきですが 基本的に当社では給湯器をオススメしております。



ボイラー(貯湯式湯沸器について)のメリット&デメリット


*メリット*


●お湯の出にタイムラグがない


●捨て水が無い


●水圧の低い所でも安定したシャンプーが可能。


*デメリット*


●本体の設置に場所を取る


●本体価格が高い


●配管接続が複雑


給湯器(ガス瞬間湯沸器)のメリット&デメリット


*メリット*


●本体がコンパクトで場所を取らない


●本体価格が非常に安価


●交換時の工事も素早くできる


*デメリット*


●捨て水がある


●配管が長いとお湯が出るまでに時間が掛かる


●場所によっては燃焼音が気になる


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もちろん、全てのケースに当てはまる訳ではありませんが、ガス給湯器の設置が可能な物件の場合は、当社では最も普及している家庭用16号給湯器の設置を基本としています。


その 「オススメの理由」は・・・・


1. 普及商品のためとにかく「低価格」であること


2. 製品技術的に熟成されているため「故障しづらい」こと


3. 本体のサイズが小さく、基本的に屋外設置のため「場所を取らない」こと


4. 配管接続がシンプル。交換時もサッと即入替可能。


以上の4点です。


次に 「設置の仕方」 ですが、物件の水圧に問題がなければ2シャンプーの場合、各シャンプー1台づつに給湯器を直結し、合計2台を導入します。


3シャンプーの場合なら、3台の給湯器を直結するという具合になります。


こうしてそれぞれが独立稼働することにより、万一1台が故障しても「営業できない最悪の事態」を回避できるとともに、経年劣化や器具不良による故障が起こった場合など、交換作業的にも難しくないため、早めの復旧対応が可能という点が優れています。


そして、交換に関わる費用も「安く済む」といったメリットもあります。


つまり、初期投資はもちろん先々のメンテナンスコストも抑える非常に有効な方法であり、シンプルな設備はトラブルも少なく、万一トラブルが起こった場合でも、安く・早く復旧できることが最大のポイントでしょうか。


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※注:当該物件の水圧およびガス容量に影響を受けるなど、個々に於いて必要な対策を講しなければならない場合があります。

従って、水圧やガス容量に問題が無い場合が前提となります。


※注:通常、ガス給湯器は燃焼による排気が出ますので、外壁面などへの屋外設置が一般的です。但し、物件の環境によっては屋外設置が出来ず、「屋内設置タイプ(FF式)」が必要になるケースもあります。


屋内設置タイプは排気・換気設備をしっかり行わないと、一酸化炭素中毒を引き起こす可能性がありますので、導入の際は施工に注意が必要です。


※注:特にビルテナントの場合は、時としてガスが使用できず、電気温水器の導入が必要な場合もあります。電気容量と設置スペース、また建物設計上のフロア耐荷重にも注意が必要になる場合があります。


一般的に電気式貯湯温水器は性質上、大容量となる為、かなりの重量になります。


※注:上記ではひとくくりにしていますが、ガスボイラーも実際には幾つかのタイプがあります。


タンク・加圧ポンプ・湯沸かし機能が一体式もあれば、個別にシステムを組むタイプもあり、各々のケースで適したものが変わってきます。


※注:サロンの規模等により、(瞬間)給湯器よりもボイラー設置が絶対的に適する場合もあります。


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美容室以外の店舗内装も依頼することはできますか?

コスト削減に貢献しそうですが 逆に高くつく場合もあり注意が必要です。


イスやプロセッサーなどの機器類、据え置き型の家具など人が持って移動できるようなものは勿論問題ありませんが、現場で製作された家具、造作物、また配管接続が必要な設備などは注意が必要です。


まず現場製作された家具や造作物などは基本的に外すことを前提に造られていません。


その場所に合わせて造られているためほぼ 「補修・改造」 が必要になります。代えって新規に製作した方が安く上がるケースもあります。


(*メーカー既製品のシャンプー台など取り外しが容易なものは除きます)


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また、例えばシャンプーボウルなどの水回りの機器や設備に関しては特に見極めが重要です。


使用頻度・年数や目視等で判断するほかありませんが、移設後にそれが3年使えるのか3週間しか使えないのかはなかなか判断できません。


水回りで良くある話ですが、それまでついていた場所では水漏れなど無かったのに新しく移設した途端に水漏れが発生してしまい、一部部品交換や一式交換が必要となり結局コスト負担が発生する場合もあります。


それだったら「初めから新品で気分も新たに」、そんな後悔をすることになるかもしれません。


当社では補修や改造が必要な物の移設再使用は基本的にお薦め致しません。


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